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Immofabrik · Immobilien. Vermögen. Sicherheit.

Kapital. Kuratiert. Konsequent durchgerechnet.

Ein privates Portfolio sorgfältig geprüfter Kapitalanlage-Immobilien. Persönliche Steuer- und Cashflow-Modelle. Ein Beraterprozess, der dich vom Erstgespräch bis zur Auflassung sichtbar führt.

Sonder-AfA
§7b
Steuerlich optimaler Neubau
Denkmal
bis 9 %
AfA-Satz über 8 Jahre
Horizont
0 J.
Vermögensaufbau-Simulation
Transparent
0 %
Jede Annahme nachvollziehbar
Aus dem aktuellen Portfolio
Unser Weg

Vom Kauf bis zu dir.

  1. Selbst gekauft und gebaut

    Wir kaufen und bauen unsere Immobilien selbst.

  2. Nach LOT³ geprüft

    Bevor wir sie dir zeigen, prüfen wir Lage, Objekt und Tragfähigkeit.

  3. Direkt zu dir

    Als Bauträger verkaufen wir direkt — ohne lange Vertriebskette.

Seit 30 Jahren.

Symbolbild: Architekturmodell eines Wohnquartiers im Gegenlicht auf einem Besprechungstisch, ein Senklot aus Messing zeigt auf eine einzelne beleuchtete Wohnung, im Hintergrund unscharf ein Beratungsgespräch
Symbolbild · KI-generiert
Unsere Methode

Lage · Objekt · Tragfähigkeit

  1. Lage

    Wo steht die Wohnung — und wer will hier wohnen?

    • Wir schauen auf die ganze Stadt: Wächst sie, wie entwickeln sich Mieten und Kaufpreise, wie hoch ist der Leerstand? Dazu kommen amtliche Kennzahlen wie Einwohner, Bevölkerungsentwicklung, Bevölkerungsprognose und Baugenehmigungen — jede mit Quelle, Gebiet und Stand.

    • Was liegt vor der Tür? Wir listen die Ziele, die du zu Fuß und mit dem Auto erreichst, jeweils mit Minuten, und zeigen Parks, Wasser und Märkte der Umgebung auf der Karte. Dieselbe Übersicht steht in deinem Dossier.

    • Wir zeigen die großen Arbeitgeber der Region mit ihrer Branche, zählen, aus wie vielen unabhängigen Branchen sie kommen, und nennen die Wirtschaftsleistung. So siehst du, ob die Lage von vielen Arbeitgebern getragen wird oder an wenigen hängt.

    • Wer zieht zu, wer pendelt ein, wie viele arbeiten vor Ort, und was haben die Menschen im Monat zur Verfügung? Diese Fragen beantworten die amtlichen Zahlen zu Wanderung, Pendlern, Beschäftigten am Arbeitsort und verfügbarem Einkommen.

  2. Objekt

    Was wird gebaut — und von wem?

    • Daran messen wir jedes Objekt: kein Erstprojekt des Bauträgers, frühere Projekte vollständig verkauft und übergeben, Eigenkapital für Grundstück, Planung und Vertrieb nachgewiesen, niedrige Baukosten bei nachweisbarer Qualität, unabhängige Bauüberwachung (TÜV) und eine Fertigstellungsgarantie.

    • Energiestandard und Effizienzklasse zeigen wir so, wie sie am Objekt hinterlegt sind — beim Spandauer Tor zum Beispiel Energieklasse A+ und KfW 40 NH mit QNG Plus. Davon hängen die Förderung und die Sonder-AfA nach § 7b ab.

    • Aus dem Effizienzstandard des Gebäudes leiten wir die Förderstufe der KfW ab und daraus, wie viel Förderdarlehen je Wohnung möglich ist — nach den Merkblättern der KfW. Im Gutachten steht der Betrag im Blatt Finanzierung, neben dem Bankdarlehen.

  3. Tragfähigkeit

    Trägt sich die Wohnung — steuerlich und für dich?

    ab 0,01 %¹KfW 296 · je nach Projekt10 Jahre Laufzeit · nach 2 tilgungsfreien Jahren volle Tilgung · höchstens 100.000 € je Wohnung

    • Welche Abschreibung gilt, hängt vom Gebäude ab: beim Neubau degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG, dazu die Sonder-AfA nach § 7b EStG, wenn ihre Bedingungen erfüllt sind, beim Denkmal § 7i. Das Portal rechnet sie Jahr für Jahr — bei der § 7b mit der gedeckelten Bemessung — und zeigt die Grundlagen im Gutachten.

    • Das KfW-Darlehen rechnen wir mit den aktuellen Konditionen aus dem Konditionenanzeiger der KfW ein — mit der längsten Laufzeit des Programms, damit die Rate klein bleibt, und mit seinen tilgungsfreien Jahren. „Deine Zahlen“ zeigt den Mischzins aus Bank und KfW.

    • Dein Berater stellt deine Einnahmen der Lebenshaltung und der Rate gegenüber und prüft, ob die Wohnung in deinen Haushalt passt. Das Ergebnis besprecht ihr im Gespräch.

Symbolbild: Architekturmodell eines Wohnhauses im warmen Gegenlicht, ein Senklot aus Messing hängt vor genau einer erleuchteten WohnungSymbolbild · KI-generiert

KfW-Programm 296 „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“: 0,01 % Sollzins (0,01 % effektiv) in der Variante 10/2/10 — 10 Jahre Laufzeit, 2 tilgungsfreie Anlaufjahre, danach volle Tilgung in 8 Jahren, Zinsbindung 10 Jahre; höchstens 100.000 € je Wohnung; nur wenn das ganze Gebäude die Bedingungen des Programms erfüllt (unter anderem Effizienzhaus 55). Nicht jedes Objekt erfüllt sie. Stand: KfW-Konditionenanzeiger vom 06.10.2026, Merkblatt 296 (06/2026).

„Bevor wir ein Objekt zeigen, haben wir es selbst durchgerechnet – mit konservativen Annahmen, ohne Schönfärberei.“
Immofabrik — Immobilien. Vermögen. Sicherheit.
Das Portal

Was du zu sehen bekommst.

Bildschirmbild: Kapitel 3 von 8 der Objektvorstellung, „Wirtschaft & Arbeitgeber“ — die Karte mit den großen Arbeitgebern rund um das Spandauer Tor in Berlin, Karte © OpenStreetMap-Mitwirkende

Geführte Beratung

Das Problemgespräch in 7 Stufen, die Objektvorstellung in 8 Kapiteln — du siehst immer, wo ihr gerade steht.

Bildschirmbild: ein Dossier im Portal auf dem Handy — Reiter, Objektbild, Kaufpreis und Wohnfläche, mit Beispieldaten

Dein Dossier

Ein eigener Link nur für dich, geschützt mit einem Code per E-Mail: dein Objekt, deine Zahlen, dein Gutachten.

Das Gutachten

Auf A4 gedruckt oder als PDF, auf Deutsch und Englisch: Finanzierung, Abschreibung, Liquidität, Szenarien, Quellen.

Bildschirmbild: Kapitel 6 der Objektvorstellung, „Die ersten 4 Jahre“ — Einnahmen aus Miete und Steuerersparnis, Ausgaben für Zins, Verwaltung und Tilgung mit ihren Sätzen, darunter, was im Monat bleibt, und die Fußnote zu den gerechneten Jahren, mit Beispieldaten

Transparent gerechnet

Einnahmen und Ausgaben im Monat, Phase für Phase — Zins und Tilgung mit ihren Sätzen. Was die Rechnung voraussetzt, steht dabei.

Bildschirmbilder aus der Vorführung des Portals mit Beispieldaten. Karte © OpenStreetMap-Mitwirkende.

Für Vertriebe

Gebaut, damit du besser verkaufst.

Was dein Kunde sieht, steht oben. Hier steht, womit du arbeitest — und was er davon hat.

Bildschirmbild: die Kundenakte im Portal — oben Anrufen, WhatsApp, Mail und Notiz einsprechen, daneben Objektvorstellung starten und Dossier öffnen; darunter die Reiter und „Phase steuern“ mit Phase 3 von 5, mit Beispieldaten
Bildschirmbild aus der Vorführung des Portals mit Beispieldaten.

Du vermittelst und möchtest mit dem Portal arbeiten?

Zugang anfragen

Wir prüfen jede Anfrage von Hand und melden uns per E-Mail.

Der Steuerhebel

Dein Einkommen rechnet mit.

Beweg den Regler: Die Erstattung ist mit dem exakten Einkommensteuer-Tarif 2026 gerechnet — nicht mit einer Pauschale.

Steuererstattung im Jahr 1
Steuererstattung im Jahr 1: 11.130 €, das sind 928 € im Monat. In den ersten 4 Jahren: 41.793 €.

Dein Grenzsteuersatz: 42,0 %. Effektiv entlastet dich der Buchverlust mit 42,0 % — 11.130 € von 26.499 €.

Konservativ ohne Solidaritätszuschlag gerechnet — der kommt real meist noch obendrauf. Die exakte Rechnung inkl. Soli und Kirchensteuer siehst du im persönlichen Gespräch.

Angesetzt: Buchverlust Jahr 1 des Beispielobjekts (AfA + Zinsen) von 26.499 € aus Vermietung und Verpachtung — er mindert dein zu versteuerndes Einkommen.

Beispielobjekt (Neubau-Eigentumswohnung): Kaufpreis 300.000 € · 62 m² Wohnfläche · 8 % Kaufnebenkosten · Gebäudeanteil 85 % · Kaltmiete 1.000 € im Monat, 1,5 % Steigerung im Jahr, Mietausfallwagnis nach Hausvorgabe · nicht umlagefähige Kosten 115 € im Monat · Eigenkapital 30.000 € · Darlehenszins 3,8 %, Tilgung 2 % · AfA 5 % degressiv (§ 7 Abs. 5a EStG) und in den ersten 4 Jahren zusätzlich 5 % Sonderabschreibung (§ 7b EStG), bemessen mit höchstens 4.000 € je m². § 7b nur, wenn die Bedingungen erfüllt sind (u. a. Effizienzhaus 40 mit QNG, Baukostenobergrenze 5.200 €/m²). Die Summe der ersten 4 Jahre rechnet mit demselben Einkommen in jedem Jahr. Berechnung nach § 32a EStG (Tarif 2026) per Differenzmethode — reine Einkommensteuer, bewusst ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (konservativ: beides erhöht die tatsächliche Erstattung in der Regel). Einzel- oder Zusammenveranlagung wie gewählt. Unverbindliche Modellrechnung, ohne Gewähr — keine Steuerberatung; die tatsächliche Erstattung hängt von deiner individuellen Veranlagung ab. Der Steuervorteil ist am Anfang am größten; ab dem fünften Jahr entfällt die Sonderabschreibung, der Vorteil sinkt dann deutlich.

Rente, Inflation, Eigenkapital — die ganze Rechnung gehen wir in 15 Minuten gemeinsam durch.

Projekte in Bewegung

Gebaut wird jetzt.

Ein Blick auf die Quartiere hinter der Plattform — von Berlin-Spandau bis Leipzig. Welche Einheit zu deiner Situation passt, klären wir gemeinsam im Gespräch.

Berlin-Spandau
Spandauer Tor — Der Aufbau
264 Wohnungen · KfW 40 NH + QNG Plus · Bezug 2028
KI-animierte Visualisierung
Referenzen

Objekte aus dem aktuellen Portfolio.

123homes Magnolienhof — Magdeburg Haus 1 (41 WE, KfW 40 QNG Plus)

123homes Magnolienhof — Magdeburg Haus 1 (41 WE, KfW 40 QNG Plus)

Magdeburg

Kaufpreis
ab 329.000 €
Bruttorendite(freie Wohnungen)
3,1 %
ReferenzobjektVorstellung anfragen →
Spandauer Tor — Brunsbütteler Damm

Spandauer Tor — Brunsbütteler Damm

Berlin

Kaufpreis
ab 330.000 €
Bruttorendite(freie Wohnungen)
3,5 %
ReferenzobjektVorstellung anfragen →
Elster Quartier Leipzig (389 WE, KfW 40 QNG Plus)

Elster Quartier Leipzig (389 WE, KfW 40 QNG Plus)

Leipzig

Kaufpreis
ab 298.000 €
Wohnfläche
58 m²
Kaltmiete/M.
830 €
Bruttorendite(freie Wohnungen)
3,3 %
ReferenzobjektVorstellung anfragen →
Im Objekt

Jede Einheit hat einen Status.

123homes Magnolienhof: Der Schnitt zeigt live, welche Wohnungen noch frei sind — dieselben Daten, die dein Berater im Termin vor sich hat. Was vergeben ist, ist vergeben.

WE 1.01 — 2-Zi EG — reserviertWE 1.11 — 3-Zi 1. OG — reserviertWE 1.02 — 2-Zi EG — vergebenWE 1.12 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.23 — 2-Zi 2. OG (ohne TG) — vergebenWE 1.03 — 2-Zi EG (ohne TG) — verfügbarWE 1.13 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.24 — 2-Zi 2. OG — vergebenWE 1.04 — 2-Zi EG — vergebenWE 1.33 — 2-Zi DG — vergebenWE 1.14 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.25 — 2-Zi 2. OG (ohne TG) — vergebenWE 1.05 — 3-Zi EG — vergebenWE 1.34 — 2-Zi DG (ohne TG) — vergebenWE 1.15 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.26 — 2-Zi 2. OG — reserviertWE 1.06 — 2-Zi EG — reserviertWE 1.35 — 2-Zi DG — vergebenWE 1.16 — 3-Zi 1. OG — reserviertWE 1.27 — 2-Zi 2. OG — vergebenWE 1.22 — 4-Zi Maisonette — vergebenWE 1.07 — 2-Zi EG — vergebenWE 1.36 — 2-Zi DG — reserviertWE 1.17 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.28 — 2-Zi 2. OG — vergebenWE 1.32 — 4-Zi Maisonette — vergebenWE 1.08 — 2-Zi EG — vergebenWE 1.37 — 2-Zi DG — vergebenWE 1.18 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.29 — 2-Zi 2. OG — vergebenWE 1.09 — 2-Zi EG — vergebenWE 1.38 — 2-Zi DG — vergebenWE 1.19 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.30 — 2-Zi 2. OG — vergebenWE 1.10 — 2-Zi EG — vergebenWE 1.39 — 2-Zi DG — verfügbarWE 1.20 — 3-Zi 1. OG — vergebenWE 1.31 — 2-Zi 2. OG — reserviertWE 1.40 — 2-Zi DG — vergebenWE 1.21 — 3-Zi 1. OG — verfügbarWE 1.41 — 2-Zi DG — reserviert
verfügbarreserviertvergeben3 von 78 Einheiten verfügbar

Schematische Darstellung — Anzahl und Verfügbarkeit entsprechen dem echten Stand. Ziehen dreht das Gebäude, ein Klick fliegt zur Wohnung.

Gebaut nach Standard
KfW 40 QNG PlusEnergieklasse A+
Philosophie

Kein Massengeschäft.
Kein Verkaufsdruck.

Wir arbeiten mit einer ausgewählten Anzahl Investoren, die Immobilien nicht als Spekulation, sondern als langfristigen Vermögensbaustein verstehen. Jedes Objekt im Portfolio ist geprüft, jede Investmentkennzahl belegt.

Wir vermitteln Finanzierungen über ein breites Bankenrouting und begleiten den gesamten Prozess: vom Investmentprofil über die Bankunterlagen bis zum Notartermin und der Übergabe.

Symbolbild: Hände eines Maurers setzen einen hellen Kalksandstein, die Wasserwaage darauf zeigt genau die MitteSymbolbild · KI-generiert
Der Ablauf

Sechs Stationen.
Eine Führung.

Vom ersten Gespräch bis zur laufenden Verwaltung — nichts bleibt liegen.

  1. Erstgespräch

    Unverbindlich, 30 Minuten. Wir hören zu: Ziele, Steuerlast, Horizont — daraus entsteht dein Investmentprofil.

  2. Objektvorstellung

    Du siehst nur Objekte, die zu deinem Profil passen — mit Dossier, Lage-Analyse und durchgerechneter Kalkulation.

  3. Finanzierung

    Haushaltsrechnung mit Ampel, Bankenrouting, Unterlagen-Checkliste. Du weißt vor der Bank, was trägt.

  4. Notartermin

    Kaufvertrag, Beurkundung, Auflassungsvormerkung — vorbereitet und begleitet, ohne offene Fragen.

  5. Übergabe

    Abnahme, Schlüssel, Mietbeginn.

  6. Verwaltung

    Nach dem Kauf beginnt die Betreuung: Vermietung, Nebenkostenabrechnung, jährlicher Anlage-V-Export.

Symbolbild: Ein Senklot aus Messing hängt im Morgenlicht vor einer frisch gemauerten Wand eines RohbausSymbolbild · KI-generiert
Bereit?

Lass uns deinen ersten Schritt machen.

Erstgespräch unverbindlich. Wir hören zu, prüfen dein Profil und schlagen passende Objekte vor.

Oder komm zu einer unserer Investoren-Veranstaltungen — oder schreib uns direkt: kontakt@immofabrik.online.

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